高度地区について

高度地区とは

高度地区は、用途地域内において市街地の環境を維持し、又は土地利用の増進を図るため、建築物の高さの最高限度又は最低限度を定める地区とする。
（都市計画法第9条第18項）

「高度地区」とは、都市計画法によって「用途地域内において市街地の環境を維持し、又は土地利用の増進を図るため、建築物の高さの最高限度又は最低限度を定める地区」と定められた区域です。

建物の高さについての制限となりますが、各自治体によって具体的な制限内容は異なり、高度地区の指定がない自治体もあります。

高度地区には「最高限度高度地区」と「最低限度高度地区」の2つがあります。

一般的に高度地区というと最高限度高度地区のことをいい、建築物の高さの最高限度を制限することで日照や採光、通風など市街地の環境保全を図る地区となります。

北側の隣地境界線を起点として一定の高さで立ち上がり、それ以上の高さに対し一定の勾配で斜線制限がかかりますので、最高限度高度地区内の狭い敷地で高い建物を建てることは難しい場合があります。

起点からの立ち上がりの高さや斜線の勾配は各自治体によって異なります。例えば福岡市の高度地区制限は最高限度高度地区となり、下記のような制限がかかります。

高度地区内では上部を階段状にすることで、斜線をかわして建てられている建物があります。

なお、北側に道路がある場合は、道路対向側が起点となるため制限を受けにくく、また、敷地が広く南側に寄せて建物を建てられる場合は制限を受けにくくなります。

最低限度高度地区は建築物の高さの最低限度を制限することで、土地利用の増進を図る地区となります。

例えば駅前や町の中心部などに、低い建物を建てることを禁止するために定められます。

高度地区と似た制限として、北側斜線制限、絶対高さ制限などがあります。

北側斜線制限とは、北側隣地への日照を確保するため建物の高さを規制するもので、第一種低層住居専用地域、第二種低層住居専用地域、第一種中高層住居専用地域、第二種中高層住居専用地域および田園住居地域内に適用されます。

絶対高さ制限とは、日照や通風の確保など低層住居の環境保護を目的とし、第一種低層住居専用地域、第二種低層住居専用地域、田園住居地域内に適用され、原則として10ｍまたは12ｍを超える高さの建物を建てることができません。

高度地区は建物の高さについての制限となりますが、各自治体によって具体的な制限内容は異なります。

最高限度高度地区の場合は、建てられる建物の高さの上限に制限が、最低限度高度地区の場合は高さの下限に制限がかかります。

建物を建てる場合には敷地の広さや接道向き、土地の形状などにより、希望する高さの建物を建てられない場合がありますので注意が必要となりますが、その反面、住環境には良い影響を及ぼす制限であるともいえます。

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