「事故物件」を売却する方法5選

親が亡くなり実家を相続したけど、住まないので売却したい。そう思いたって不動産屋さんに家の売却を依頼したけど、なかなか売れない！

そんなお悩みを持つ方へ・・・その家は過去に何か事件は起きていませんか？

一般的に「事故物件」を売却することは難しい場合が多いので、「不動産買取再販専門会社」で約19年働いた「不動産の買取と販売」のプロである僕が600件以上の売買経験をもとに、

• 事故物件とは何か
• 告知義務
• 事故物件のデメリット
• 契約不適合責任のリスク
• 事故物件を売却する方法5選

を、不動産買取専門業者目線で解説します！

事故物件とは何か

「事故物件」とは、いわゆる「心理的瑕疵」物件のことをいいます。

何らかの理由により人が死亡した経歴がある物件であることが多く、特に殺人や火災、自殺によるものがほとんどです。

不動産会社の告知義務について一定のガイドラインは存在するものの、事故物件となるか否かは明確な判断基準がありません。

告知義務

心理的瑕疵は買主の判断に重大な影響を与える可能性があるため、売主から買主に対しての告知義務があり、不動産会社には人の死の告知に関してのガイドラインがあります。

→宅地建物取引業者による人の死の告知に関するガイドライン

そのガイドラインによると、

• 老衰や病気などで家族に看取られながら亡くなった、いわゆる自然死の場合
• 階段からの転落や入浴中の溺死などによる不慮の事故死
• 病気などでいわゆる孤独死をした場合でも、事件性がなく、短期間で発見された場合
• マンションでの隣接住戸や通常使用しない共用部分での死の場合

これらのようなケースは、告知義務がなく、事故物件と判断されない可能性があります。

逆に自然死や不慮の事故死の場合でも、いわゆる「孤独死」で長期間気付かずに放置され、ご遺体が腐敗した状態で発見され「特殊清掃」が必要となった場合や、殺人、自殺、焼死、死因不明などによる死は、告知義務があるため、事故物件と捉えられることになります。

事故物件のデメリット

心理的瑕疵がある物件のデメリットは、土地や建物など物件そのものには問題がないにもかかわらず、物件の売却価格が安くなってしまう可能性があることです。

しかも人の死に対する感じ方には個人差があるため、同じ瑕疵の状況や内容でも、買主によって心理的な影響は異なりますので、売却価格への影響も個人差が生じます。

さらに、物件自体の立地や条件などによっても売却価格への影響の大きさが異なる可能性もあり、例えば同じような瑕疵の状況や内容でも、都心部の家より郊外の家の方が、価格への影響が大きい可能性が考えられます。

また、心理的瑕疵は、たとえ特殊清掃やリフォーム工事を施したとしても、事故の事実までは消すことはできません。

契約不適合責任のリスク

一般の方が買い手の場合、特約がない限り売主は「契約不適合責任」を負うというリスクもあります。

契約不適合責任とは、売買の目的物に「契約内容に適合していない部分」がある場合に、売主に課される法的責任のことです。

心理的瑕疵がある物件は、もともとそこに住んでいた人しか知り得ない場合も多く、買主では事故の事実や内容が分からない可能性があり、買主がまったく保護されないようではリスクが高く、安心して売買ができません。

さらに中古戸建の場合、築年数が古くなるほど雨漏りやシロアリの被害などの「物理的瑕疵」がある可能性も高くなります。

そこで買主を保護するために、契約不適合責任が民法に定められており、瑕疵がある物件であることを買主へ説明せず売却した場合は、契約不適合責任を問われ、契約の解除や損害賠償請求などを受けることになります。

事故物件を売却する方法5選

心理的瑕疵を気にしない人に売却する

大前提として、知りうる心理的瑕疵の内容は、売却前にすべて告知書などに記載し、検討客にあらかじめしっかり説明をすることです。

そのうえで、それらの心理的瑕疵を気にしない買い手が見つかるまで、長期間に渡っても待つことができれば、事故物件であっても売却できるかもしれません。

一定の期間を空けて売却する

事故が発生した直後は、心理的な嫌悪感が特に強く、売却が難しい可能性があるため、数年間の期間を空けて、事故の印象が薄れた頃に売却を開始する方法もあります。

ただし注意点としては、期間を空けても事故の事実そのものがなくなるわけではないため、買主に対しての告知義務もなくなることはありません。

リフォームやお祓いをして売却する

事故物件というだけで印象が悪くなるので、その印象を少しでも良くするよう、事故物件となってしまった原因の個所をリフォームして売却する方法も考えられます。

特に、事故の発見が遅れた場合は、汚染除去や消臭を行う特殊清掃は必須です。

また、お寺や神社へ事故現場のお祓いをすることも必要でしょう。

原因個所だけでなく、外観から室内まですべてリフォームすると、さらに印象は良くなります。

ただし、費用をかけて特殊清掃やリフォーム、お祓いを実施したとしても、事故の事実そのものがなくなるわけではありません。

更地にして売却する

事件・事故の内容によっては、いくら建物をリフォームして印象を良くしても、心理的な嫌悪感を払しょくできない場合も考えられます。

その場合は、事件・事故の印象が残る建物を解体し、更地にして売却する方法もあります。

ただし注意点としては、更地にしてしまうと固定資産税・都市計画税の税額が高くなります。

また、費用をかけて建物を解体したとしても、事故の事実そのものがなくなるわけではありません。

事故物件買取専門業者に売却する

事故物件はいわゆる「訳あり物件」とみなされ、一般の買主から敬遠され長期間に渡り買い手が見つからないことも珍しくありません。

運よく心理的瑕疵を気にしない購入客に売却できた場合でも、不動産仲介業者へ売却を依頼した場合には、成約時に仲介手数料が発生します。

仲介手数料は法律により計算式が決まっており、物件の売買価格によって変動しますが、数十万円～数百万円と高額になります。また、

売主にとって「特殊清掃やリフォームまたは解体に費用が掛かり、売却に時間がかかり、成約時に仲介手数料がかかり、売却後も契約不適合責任を負う」というリスクも、事故物件買取専門業者に家を直接買い取ってもらえば排除できます。

しかも短期間で売却できるうえに仲介手数料もかからず、また、不動産のプロが直接買取をするため、売買契約に前述した売主の契約不適合責任が免責となる特約が入る場合もあり、特殊清掃の手配や相続登記もまとめて依頼することもできるなど売主にとって安心です。

まとめ

「事故物件」とは、いわゆる「心理的瑕疵物件」のことをいいます。

何らかの理由により人が死亡した経歴がある物件であることが多く、売主から買主に対しての「告知義務」があります。

告知義務がないケースは4つあります。

• 老衰や病気などで家族に看取られながら亡くなった、いわゆる「自然死」の場合
• 階段からの転落や入浴中の溺死などによる不慮の事故死
• 病気などでいわゆる「孤独死」をした場合でも、事件性がなく、短期間で発見された場合
• マンションでの隣接住戸や通常使用しない共用部分での死の場合

また、事故物件のデメリットは5つあります。

• 売買代金が安くなる
• 購入を断られる
• 成約までに数ヶ月以上の時間がかかる
• 特殊清掃やリフォームまたは解体などの工事費用がかかる
• 売却後も契約不適合責任を負う

そして、事故物件を売却する方法は5つ考えられます。

• 心理的瑕疵を気にしない人に場合客する
• 一定の期間を空けて売却する
• リフォームやお祓いをして売却する
• 更地にして売却する
• 事故物件買取会社に売却する

最後に、事故物件買取専門業者に直接売却する場合のメリットは5つあります。

• 仲介手数料が不要
• 売却までの期間が短い
• 契約不適合責任が免責となる場合がある
• 正しい査定で高額買取してもらえる
• 特殊清掃や相続登記までワンストップで相談できる

事故物件は仮に売却することができたとしても、相場より安い価格でしか売却できない可能性がありますが、売却する際の様々な手間や負担、リスクを考えたときに、事故物件買取専門業者に売却をすることが最も良い結果につながる可能性があります。