「市街化調整区域内の物件」を売却する方法3選

親が亡くなり実家を相続したけど、住まないので売却したい。そう思いたって不動産屋さんに家の売却を依頼したけど、なかなか売れない！

そんなお悩みを持つ方へ・・・その家は農村地域にありませんか？

農村地域のような「市街化調整区域内の物件」を売却することは条件によって難しい可能性があります。

そこで、「不動産買取再販専門会社」で約19年働いた「不動産の買取と販売」のプロである僕が600件以上の売買経験をもとに、

• 市街化調整区域とは何か
• 市街化調整区域内にある物件の5つのデメリット
• 市街化調整区域内でも家を建てられる4つのケース
• 契約不適合責任のリスク
• 市街化調整区域内の物件を売却する方法2選

を、不動産買取専門業者目線で解説します！

市街化調整区域とは

市街化調整区域は、市街化を抑制すべき区域とする。

都市計画法第七条第三項

「市街化」とは建物を建てて街づくりを推進していくことをいいますが、「市街化調整区域」とは都市計画法によって街づくりを抑え市街化を抑制していく地域のことです。

つまり市街化調整区域では、原則として新たに建物を建てることができません。

市街化調整区域が設けられた理由は、乱開発を防止することで農地の減少を防ぎ、同時に市街化区域（＝街づくりを積極的に行う地域）をコンパクトシティ化させることで、街の管理をしやすくし、自治体の運営費増加を防ぐためです。

市街化調整区域は、主に全国の政令指定都市や県庁所在地、中核都市など比較的大きな自治体の都市近郊にある農村地帯にされています。

市街化調整区域内にある物件の５つのデメリット

インフラ環境が整っていない

市街化調整区域は、そもそも一般の人が多く住むことを想定した地域ではありません。

そのため、インフラ環境が整っていないことが多いです。

• 上水道が整備されておらず、井戸を使用している
• 下水道が整備されておらず、浄化槽や汲み取り式便槽を使用している
• 都市ガスが整備されておらず、プロパンガスを使用している

上記のような場合、個人でそれらのインフラを整えるのは容易ではありません。

生活利便性が悪い

市街化調整区域は主に農村地帯であることが多く、また、建物を建てることができない地域のため、日常生活に必要な商業施設も原則として建てられません。

• コンビニやスーパー
• 学校や病院
• 駅や娯楽施設

といった施設が近くにないという場合が多く、それらの施設を利用したい場合、離れた場所まで出かけて行く必要があり、生活の利便性が悪いと感じる可能性があります。

地目が農地になっている場合、手続きが面倒

市街化調整区域は主に農村地帯であることが多く、まれに地目が「宅地」ではなく「畑」などの農地のまま、家が建っていることがあります。

農地に家を建てるには、農地を宅地に変更する「農地転用許可」の手続きが必要です。

地目が農地のままですでに家が建っている場合、その農地転用許可を受けたものの、その後に「地目変更登記申請」を怠っている可能性があります。

このケースでは、まず農業委員会へ「現況証明願」の手続きをしたうえで、土地家屋調査士へ地目変更登記申請の依頼をする必要があり、手間と費用がかかります。

なお、かなり稀なケースだと思いますが、農地転用許可の履歴がない場合は、違反建築の可能性がありますので、ご注意下さい。

住宅ローンを利用できない可能性がある

市街化調整区域の物件については、金融機関から資産価値が低いと判断され、担保評価が低くなり、購入時に住宅ローンを利用できない可能性があります。

その場合、一般の買い手はおそらく購入の検討は難しいでしょうし、不動産業者も積極的に市街化調整区域内の物件をお客様へ紹介することはないと思います。

一度更地にしてしまうと再建築ができない場合がある

そもそも市街化調整区域は建物を建てることができない地域のため、現在住宅が建っているとしても、その住宅を取り壊しいったん更地にしてしまうと再建築ができない場合があります。

市街化調整区域内でも住宅を建て替えられる4つのケース

市街化調整区域は、原則として街づくりを抑え市街化を抑制していく地域のため、原則として自治体から「開発許可」を受けなければ、建物を建て替えることができません。

ただしこの開発許可を受けられる建物は学校や老人ホーム、日用品の店舗などに限られていますので、住宅を建て替えたい場合は、開発許可がいらない以下の4つのケースで考える必要があります。

農林漁業を営む者の居住用建築物や分家住宅

農業や漁業、林業を営んでいる人の居住用建築物は、開発許可が不要の建物に当たるため、農家の方や漁師の方であれば、住宅であっても市街化調整区域に建てることができます。

また、農業や漁業、林業を営んでいる本家から分家した人が建てる住宅のことを「分家住宅」といい、この分家住宅も開発許可不要で建てられる場合がありますが、本家・分家ともに一定の条件をクリアする必要があります。

デベロッパーが開発許可を受けて開発した分譲宅地

市街化調整区域内でも、デベロッパーがすでに開発許可を受けて開発した分譲宅地であれば、後から購入した一般の人でも家を建てることができます。

周辺は同じような年代の家が建ち並び、住宅地が形成されていますので、一見すると市街化調整区域には見えないような環境です。

線引き前に建てられた既存住宅

土地および建物の登記事項証明書や、市街化調整区域に指定された時点での固定資産税課税証明書などの公的証明書によって、市街化調整区域に線引きされる前から宅地であり、建物が建っていたことが確認できれば、「既存住宅」として、再建築が可能な場合があります。

ただし、制限なく建築できるわけではなく、基本的に次のような要件を満たしたうえで、自治体から「建築許可」を受ける必要があります。

• 同一の用途（居宅）であること
• 同一の敷地（敷地の合筆や分筆などをしていない）であること
• 同一の規模（既存住宅の延べ床面積の1.5倍以内など）であること

建築物が連たんしている地域の住宅

市街化調整区域でも、都市計画法第34条11号に定められた立地基準を満たす土地であれば、開発許可申請は必要ですが、家を建てられる可能性は高くなります。

いわゆる「50戸連たん制度」といいますが、土砂災害警戒区域等をはじめとする災害により被害が生じる危険のある区域（災害ハザードエリア）は含まれません。

市街化区域に隣接し、又は近接し、かつ、自然的社会的諸条件から市街化区域と一体的な日常生活圏を構成していると認められる地域であつておおむね五十以上の建築物（市街化区域内に存するものを含む。）が連たんしている地域のうち、災害の防止その他の事情を考慮して政令で定める基準に従い、都道府県（指定都市等又は事務処理市町村の区域内にあつては、当該指定都市等又は事務処理市町村。以下この号及び次号において同じ。）の条例で指定する土地の区域内において行う開発行為で、予定建築物等の用途が、開発区域及びその周辺の地域における環境の保全上支障があると認められる用途として都道府県の条例で定めるものに該当しないもの

都市計画法第34条11号

契約不適合責任のリスク

一般の方が買い手の場合、特約がない限り売主は「契約不適合責任」を負うというリスクもあります。

契約不適合責任とは、売買の目的物に契約内容に適合していない部分がある場合に、売主に課される法的責任のことです。

再建築ができない物件は「法的瑕疵」に該当し、プロがしっかり調査・説明しないと買主には分からない場合もあるため、買主がまったく保護されないようではリスクが高く、安心して売買ができません。

さらに中古戸建の場合は、建物の築年数が古くなるほど雨漏りやシロアリの被害などの「物理的瑕疵」がある可能性も高くなります。

そこで買主を保護するために、契約不適合責任が民法に定められており、瑕疵があることを売主が買主に告知せずに売却した場合、契約不適合責任を問われ、契約の解除や損害賠償請求などを受けることになります。

市街化調整区域内の物件を売却する方法3選

農林漁業を営む人に売却する

農業や漁業、林業を営んでいる人であれば、市街化調整区域内でも開発許可を受けずに自宅を建てることができるため、購入する可能性があります。

また、地目が「宅地」ではなく「畑」などの農地のまま家が建っている場合は、建物を解体して農地として売却する方法もあります。

ただし、農業従事者はすでに持ち家に住んでいる可能性も高く、新たに住宅を取得する需要の少なさ故に、大幅な値下げが必要となるリスクや、そもそも買主が見つからないというリスクは覚悟しておくべきでしょう。

再建築できなくても気にしない現金客に売却する

住宅ローンを利用しない現金購入の方で、かつ、再建築をするつもりもない、という買主を見つけることができれば、売却できるかもしれません。

ただし需要の少なさ故に、大幅な値下げが必要となるリスクや、そもそも買主が見つからないというリスクは覚悟しておくべきでしょう。

不動産買取専門業者に売却する

市街化調整区域内の物件は、前述の5つのデメリットからいわゆる「訳あり物件」とみなされ、一般の買主から敬遠され長期間に渡り買い手が見つからないことも珍しくありません。

運よく、再建築できないことを気にしない現金購入客に売却できた場合でも、不動産仲介業者へ売却を依頼した場合には、成約時に仲介手数料が発生します。

仲介手数料は法律により計算式が決まっており、物件の売買価格によって変動しますが、数十万円～数百万円と高額になります。

売主にとって「売却に時間がかかり、成約時に仲介手数料がかかり、売却後も契約不適合責任を負う」ちうリスクも、不動産買取専門業者に家を直接買い取ってもらえば排除できます。

しかも短期間で売却できるうえに仲介手数料もかからず、不動産のプロが直接買取をするため、売買契約に前述した売主の「契約不適合責任」が免責となる特約が入る場合もあり、売主にとって安心です。

まとめ

「市街化調整区域」とは都市計画法に定められた、街づくりを抑え市街化を抑制していく地域のことです。つまり市街化調整区域では、原則として新たに建物を建てることができません。

市街化調整区域内の物件のデメリットは下記の5つが考えられます。

• インフラ環境が整っていない
• 生活利便性が悪い
• 地目が農地になっている場合、手続きが面倒
• 住宅ローンを利用できない可能性がある
• 一度更地にしてしまうと再建築ができない場合がある

そして、市街化調整区域内の再建築不可物件を売却する方法は3つ考えられます。

• 農林漁業を営む人に売却する
• 再建築できなくても気にしない現金客に売却する
• 不動産買取専門業者に売却する

最後に、不動産買取専門業者に直接売却する場合のメリットは3つあります。

• 短期間で売却できる
• 仲介手数料が不要
• 契約不適合責任が免責となる場合がある

市街化調整区域内の物件は仮に売却することができたとしても、相場より安い価格でしか売却できない可能性がありますが、売却する際の様々な手間や負担、リスクを考えたときに、不動産買取専門業者に売却をすることが最も良い結果につながる可能性があります。