不動産の相続手続きの流れを解説！

親が亡くなり、実家が空き家となった。売却するためには相続の手続きが必要だと聞いたけど、どのように進めたらいいのか分からない！

そんなお悩みを持つ方へ・・・「不動産買取再販専門会社」で約19年働いた「不動産の買取と販売」のプロである僕が、

• 不動産を相続する流れ
• 相続した不動産の分け方
• 不動産の相続に関する税金

を、不動産業者目線で解説します！

不動産を相続する流れ

遺言書の有無を確認する

不動産の相続が発生したら、遺言書があるかどうかをまず確認します。

遺言書がある場合は、「遺言による相続」となり、遺言書で指定された人が新たな所有者として不動産を相続します。遺言書の形式によっては家庭裁判所による検認が必要になります。

遺言書がない場合、遺産分割協議という手続きを行いますが、遺産分割協議後に遺言書が見つかった場合でも遺言書の内容が優先されるため、手続きの無駄を防ぐためにも、遺言書の有無の調査はとても重要です。

全ての相続人を確認する

遺言書が無い場合は、民法で定められた法定相続人が不動産を相続することになります。

基本的には被相続人（＝亡くなった人）の配偶者と子ですが、子がいない場合は親や兄弟姉妹も相続人となり得ます。

被相続人の子は、相続人となる。

民法第887条

次に掲げる者は、第八百八十七条の規定により相続人となるべき者がない場合には、次に掲げる順序の順位に従って相続人となる。

一　被相続人の直系尊属。ただし、親等の異なる者の間では、その近い者を先にする。

二　被相続人の兄弟姉妹

民法889条

被相続人の配偶者は、常に相続人となる。

民法890条

「相続人調査」は、被相続人が生まれてから死亡するまでの戸籍謄本を取り寄せて調査します。被相続人に離婚歴がある場合などは、前配偶者との間の子も相続人となります。養子も相続人となります。

さらに、相続人がすでに亡くなっている場合は、その子がさらに代襲相続することになります。

後から新たな相続人が後から発覚した場合、基本的には遺産分割協議のやり直しが必要になりますので、十分な調査が必要です。

相続する不動産を確認する

法定相続人の調査と同時進行で、権利証（登記識別情報）や市町村から届く固定資産税の課税明細書を見て、相続対象となる不動産を確認します。

もし、それらの書類がなければ、所有する不動産があると思われる市区町村で「名寄帳」を確認する必要があります。

法定相続の持ち分に基づき、共有で相続

相続人が1人であれば、法定相続持ち分もありませんので、そのまま相続しても面倒にはなりません。しかし相続人が複数人いるときは、注意が必要です。

相続人が数人あるときは、相続財産は、その共有に属する。

民法898条

相続が発生すると、基本的に不動産はすべての法定相続人による共有状態となり、共有持分割合は法定相続分に従います。

この共有状態のまま不動産を相続することも可能ですが、共有名義の不動産は、維持管理の面や売却などの場合に共有者同士で意見が合わず、トラブルに発展することが少なくありません。

特に他の相続人が人数が多い場合や遠方にいる場合などで、その他の相続人も亡くなりさらに相続が発生してしまうと、手続きがより煩雑になりトラブルの可能性も高くなっていきます。

このような共有状態を避けるためには、早期に「遺産分割協議」を行う必要があります。遺産分割協議の際に相続人同士の意見がまとまらないからといって「とりあえず共有で相続」するのは極力避けるべきでしょう。

遺産分割協議を行い、不動産を特定の相続人に相続

遺言書がない場合には、共有状態での相続を避けるために相続人全員で遺産分割協議を行います。相続人が一人でも欠けた状態でなされた分割協議は無効となります。

遺産分割協議において、誰がどの相続財産を相続するかを協議しますので、不動産についても誰が引き継ぐかを決定します。そしてその内容をまとめた「遺産分割協議書」を作成し、相続人全員が署名し、実印で押印します。

不動産の相続登記申請を行う

「遺産分割協議」により不動産を引き継ぐ相続人が決まったら、その不動産の名義を相続人の名義に変更する「相続登記」を、不動産の所在地を管轄する法務局に申請します。

ちなみに、令和4年度国土交通省調べによるデータによるとわが国には、相続が発生したにもかかわらず相続登記がされていないため、登記簿をみても所有者が分からない「所有者不明土地」が、国土の約24％も存在しているそうです。

それらの「所有者不明土地」の解消を目指し、2024年4月1日から、相続登記の申請が義務化されました。そのため、相続登記を行わずに放置しておくと過料を科されてしまう可能性がありますので、注意が必要です。

相続した不動産の分け方

相続人が複数いる場合、土地や建物といった不動産は現金のように均等に山分けする方法を取ることが難しく、不動産をどう相続するかは複雑な問題です。

不動産を分割する方法は、大きく3つに分かれます。

最もシンプルな「現物分割」

「現物分割」は、不動産（現物）をそのまま分割して相続する方法です。分かりやすくシンプルな相続手続きの方法ですが、建物を含む不動産の場合は分割するのが難しく有効ではありません。

土地のみを相続し、分筆して同じ面積で分ける場合であっても、土地の形状や陽当たり、接道状況などでその価値は変わります。

つまり、不動産の現物分割は完全に公平に分割するのはほぼ不可能で、価値の低い方を相続した相続人からは不満の声が上がる可能性がありますので、注意が必要です。

他の相続分を買い取るイメージの「代償分割」

「代償分割」は、相続人の1人が不動産を単独で相続する代わりに、他の相続人に対し代償金を支払う方法です。相続人の1人が、他の相続人の不動産に対する相続分を買い取るようなイメージです。

相続人のなかに、不動産よりも現金が欲しい人がいる場合に有効な方法といえます。また、相続財産となった建物に住んでいる相続人がそのまま住み続けるために、この方法を用いるケースもあります。

正当な評価額に基づいて代償金が算出されているのであれば不満が出にくいと思えますが、十分な資力が無く代償金を用意できない場合は、原則として代償分割は行えないので、注意が必要です。

不動産を売却し現金化する「換価分割」

「換価分割」とは、相続財産である不動産を売却し、その代金を相続人で相続割合で分割する方法のことです。現物では分割することが難しい不動産も、現金化してしまえば分割が可能です。

最も明確に財産を分割することができ、相続人全員が不動産の相続を望んでいない場合に有効な方法といえますが、反面、その不動産に相続人の誰かが住んでいる場合は有効ではない場合があります。

また、受け取れる金額は不動産の売却価格に左右され、希望通りの額が相続できないリスクがある点や、相続人全員に「相続税」以外に「譲渡所得税」がかかる可能性があるため、注意が必要です。

不動産の相続に関する税金

不動産の相続に関する税金の計算は複雑で、不動産業者では専門外のため詳しく説明ができない分野です。ここでは簡単に解説しますが、相続に関する税金について詳細は税理士にお問い合わせ下さい。

相続税

「相続税」は、被相続人から相続人へと財産が相続された場合に、その財産に課される税金です。金銭に見積もることができる経済的価値のあるすべての財産についてかかるのが原則です。

財産の額の合計額が、相続税がかからないボーダーラインである「基礎控除」を超えた場合は相続税の対象となります。相続税の基礎控除は次の式で求められます。

基礎控除＝3,000万円＋（ 法定相続人の人数 × 600万円 ）

相続財産の中でも一般的に不動産は高額な財産である場合が多いため、預貯金をあまり持っていなくても、地価の高い場所にある場合や敷地面積が広い場合などは、不動産の評価額だけで基礎控除を超えてしまうこともあり、注意が必要です。

相続税の配偶者控除

「相続税の配偶者控除」とは、配偶者が相続により取得した財産額が、「1億6千万円」もしくは「法定相続分相当額」のどちらか多い金額までは非課税になるという制度です。

つまり1億6千万円までは非課税であり、1億6千万円を超えても法定相続分の範囲内であれば非課税となるため、残された配偶者にとってはとてもありがたい制度です。

この制度の適用要件として、次の３つの条件を満たす必要があります。

• 法律上の配偶者であること
• 相続税の申告書を提出すること
• 遺産分割が確定していること

小規模宅地の特例

「小規模宅地等の特例」とは、自宅などの不動産を相続した人が、相続税が支払えずに自宅を手放さざるを得なくなる状況を防ぎ、安心して自宅に住み続けられるように配慮した制度で、一定の要件のもとに評価を大幅に引き下げてもらえる特例です。

被相続人の自宅を配偶者や子が相続した場合に、敷地面積330㎡（約100坪）までの部分については課税価格が80％引き下げられます。

主な相続財産は自宅だけという人にとっては、とてもありがたい制度です。

登録免許税

不動産を相続すると、亡くなった人の名義を引き継いだ人の名義に変更する「相続登記」が必要です。「登録免許税」は、この不動産の相続登記を行う際に課される税金です。

相続登記の登録免許税率は、不動産の固定資産税評価額の0.4％です。

固定資産税、都市計画税

不動産を相続すると、保有している間も税金がかかり続けます。毎年１月１日時点の不動産の所有者には市町村から「固定資産税」が課税され、その不動産が「市街化区域」内にある場合は、「都市計画税」も併せて課税されます。

税額は課税標準に税率をかけて算出します。税率は固定資産税が1.4％、都市計画税が0.3％ですが、各自治体が条例で異なる税率を定めることもできます。

印紙税

「印紙税」は、不動産売買契約書作成時にかかる税金です。契約書に記載された契約金額に応じて段階的に税額が増えていきます。

国税庁より引用

譲渡所得税及び住民税

「譲渡所得税」及び「住民税」は、相続した不動産を売却した際に売却益（＝譲渡所得）が生じた場合にかかります。譲渡所得は以下の計算式で算出します。

譲渡所得＝収入金額－（取得費＋譲渡費用）－特別控除

また、不動産を売却したときの譲渡所得税は、取得から売却までの所有期間によって「長期譲渡所得」と「短期譲渡所得」の2つに区分しますが、相続により取得した不動産については、亡くなった人がその不動産を購入した時期を引き継いで計算することになります。

長期譲渡所得

「長期譲渡所得」とは譲渡した年の１月１日において所有期間が５年超となる不動産を売却した場合に該当し、譲渡所得額に、所得税は15.315％（復興特別所得税含む）、住民税は5％を乗じて譲渡所得税額を算出します。

10年超所有軽減税率の特例

「10年超所有軽減税率の特例」は、売却した建物や敷地の所有期間が10年を超えていれば、長期譲渡所得よりも低い税率で税金を計算することができるという特例です。

譲渡所得が6千万円以下の部分について、所得税は10.21％（復興特別所得税含む）、住民税は4％に軽減されます。

被相続人と同居していた家を売却するときに使うことができ、3,000万円の特別控除の特例と併用が可能です。

短期譲渡所得

「短期譲渡所得」とは譲渡した年の１月１日において所有期間が５年以下となる不動産を売却した場合に該当し、譲渡所得額に、所得税は30.63％（復興特別所得税含む）、住民税は9％を乗じて譲渡所得税額を算出します。

収入金額

「収入金額」とは、不動産売買契約書に記載の売買代金になります。

取得費

「取得費」とは、相続した土地の場合、被相続人がその土地を購入した時の購入代金や購入手数料のほか、相続人が相続した際に支払った登記費用や不動産取得税なども含まれます。

相続した建物の場合は、土地と異なり取得費の計算上、建築年数が経つにつれて価値が減少する分（＝減価償却の累計額）を計算して控除する必要があります。

相続した不動産に関して、被相続人購入当時の契約書が失くなっている場合や、代々相続で引き継いできた場合など、いくらで購入されたかわからないという場合には、売却価格の5％を取得費とすることになります。

相続財産を譲渡した場合の取得費の特例

「相続財産を譲渡した場合の取得費の特例」とは、相続により取得した建物や土地を一定期間内に譲渡した場合、相続税額のうち一定金額を譲渡資産の取得費に加算することができる特例です。

取得費が多くなれば譲渡所得が少なくなり、所得税の軽減になります。特例の適用を受けるための要件は、以下の通りです。

• その不動産の相続をした者が売却すること
• その不動産を相続した者に相続税が課税されていること
• 被相続人が死亡したことを知った日の翌日から3年10ヶ月以内に売却すること

譲渡費用

「譲渡費用」とは、不動産を売却する時にかかった仲介手数料、測量費用、解体費用などが該当します。

特別控除

居住用財産を譲渡した場合の3,000万円の特別控除の特例

個人がマイホーム（居住用財産）を売ったときは、所有期間の長短に関係なく譲渡所得から最高3,000万円まで控除ができる特例があります。

これを、「居住用財産を譲渡した場合の3,000万円の特別控除の特例」といいます。

ただし、例えば親から相続した実家で、相続人（売主）が相続後まったく住んでおらず空き家状態の場合には要件を満たさず、この特例の適用を受けることはできません。

被相続人の居住用財産（空き家）に係る譲渡所得の特別控除の特例

被相続人が1人で住んでいた建物及びその敷地を相続により取得し、相続発生後に空き家となったその建物および敷地を売却した場合、

一定の要件に当てはまるときは、譲渡所得の金額から最高3,000万円まで控除することができる特例があります。

これを、「被相続人の居住用財産（空き家）に係る譲渡所得の特別控除の特例」といいます。

一定の要件とは、以下の通りです。

• 1981年（昭和56年）5月31日以前に建築された建物であること
• 区分所有建物（マンション等）でないこと
• 相続の開始の直前において、その建物に被相続人が1人で居住をしていたこと
• 売主が、売却する建物及びその敷地の前所有者（被相続人）の相続人であること
• 売主が、被相続人の住んでいた建物とその敷地の両方を相続により取得したこと
• 売主が、その建物及び敷地の売却について過去にこの制度を適用していないこと
• 買主が、売主の親族等特別の関係がある人ではない第三者であること
• 相続開始があった日から3年を経過する日の属する年の12月31日までの間に売却すること
• 売却代金が1億円以下であること
• 相続時から売却時まで事業の用、貸付けの用または居住の用に供されていたことがないこと
• 売却時において一定の耐震基準を満たすものであること

まとめ

不動産の相続の流れは次の通りです。

1. 不動産の相続が発生したら、「遺言書」の有無をまず確認します。
2. 遺言書がある場合は、「遺言による相続」となり、遺言書で指定された人が新たな所有者として不動産を相続します。遺言書がない場合、民法で定められた「法定相続人」が不動産を相続することになります。法定相続人の調査は、被相続人が生まれてから死亡するまでの戸籍謄本を取り寄せて調査します。
3. 法定相続人の調査と同時進行で、権利証（登記識別情報）や市町村から届く固定資産税の課税明細書を見て、相続対象となる不動産を確認しておきます。
4. 相続人が1人であれば、そのまま相続しても面倒にはなりませんが、続人が複数人いるときは、基本的に不動産はすべての「法定相続人」による「共有状態」となり、共有持分割合は法定相続分に従います。共有名義の不動産は、維持管理の面や売却などの場合に共有者同士で意見が合わず、トラブルに発展することが少なくありません。
5. このような「共有状態」を避けるために、相続人全員で「遺産分割協議」という手続きを行い、誰がどの相続財産を相続するか、不動産についても誰が引き継ぐかを決定し、その内容をまとめた「遺産分割協議書」を作成します。
6. その不動産の名義を相続人の名義に変更する「相続登記」を、不動産の所在地を管轄する法務局に申請します。

次に、現金のように均等に山分けする方法を取ることが難しい相続不動産を分割する方法は、大きく3つに分かれます。

• 「現物分割」：不動産（現物）をそのまま分割して相続する方法です。不動産の現物分割は完全に公平に分割するのはほぼ不可能で、有効ではありません。
• 「代償分割」：相続人の1人が、他の相続人の不動産に対する相続分を買い取るような方法です。相続人のなかに、不動産よりも現金が欲しい人がいる場合に有効な方法ですが、十分な資力が無く代償金を用意できない場合は、原則として代償分割は行えません。
• 「換価分割」：相続財産である不動産を売却し、その代金を相続人で相続割合で分割する方法です。相続人全員が不動産の相続を望んでいない場合に有効な方法ですが、受け取れる金額は不動産の売却価格に左右され、希望通りの額が相続できないリスクがあります。

最後に、不動産の相続に関する税金について簡単に説明します。

• 財産の額の合計額が「基礎控除」を超えた場合は「相続税」の対象となります。
• 相続税の基礎控除は「3,000万円＋（ 法定相続人の人数 × 600万円 ）」という計算式で算出します。
• 一定の条件を満たし「相続税の配偶者控除」を使えば、財産額が「1億6千万円」もしくは「法定相続分相当額」のどちらか多い金額までは非課税にできます。
• 一定の要件のもとに、敷地面積330㎡（約100坪）までの部分については課税価格が80％引き下げられる「小規模宅地等の特例」があります。
• 不動産の相続登記を行う際に課される「登録免許税」は、不動産の固定資産税評価額の0.4％の税率で計算します。
• 不動産を相保有している間も「固定資産税」「都市計画税」が課税されます。
• 「印紙税」は、不動産売買契約書に記載された契約金額に応じて段階的に課税されます。
• 「譲渡所得税」及び「住民税」は、相続した不動産を売却した際に売却益（＝譲渡所得）が生じた場合にかかります。
• 譲渡所得は「収入金額－（取得費＋譲渡費用）－特別控除」という計算式で算出します。
• 譲渡した年の１月１日において所有期間が５年超となる不動産を売却した場合は「長期譲渡所得」となり、譲渡所得額に所得税は15.315％（復興特別所得税含む）、住民税は5％を乗じて譲渡所得税額を算出します。
• 売却した建物や敷地の所有期間が10年を超えていれば、長期譲渡所得よりも低い税率で税金を計算することができる「10年超所有軽減税率の特例」があります。
• 譲渡した年の１月１日において所有期間が５年以下となる不動産を売却した場合は「短期譲渡所得」となり、譲渡所得額に所得税は30.63％（復興特別所得税含む）、住民税は9％を乗じて譲渡所得税額を算出します。
• 「収入金額」とは、不動産売買契約書に記載の売買代金になります。
• 「取得費」とは、被相続人が不動産を購入した時の購入代金や購入手数料、相続人が相続した際に支払った登記費用、不動産取得税などです。建物については取得費の計算上、減価償却の累計額を計算して控除します。
• 不動産の購入代金がわからない場合には、売却価格の5％を取得費とします。
• 相続により取得した建物や土地を一定期間内に譲渡した場合、相続税額のうち一定金額を譲渡資産の取得費に加算することができる「相続財産を譲渡した場合の取得費の特例」があります。
• 「譲渡費用」とは、不動産を売却する時にかかった仲介手数料、測量費用、解体費用などが該当します。
• 個人がマイホーム（居住用財産）を売ったときは、所有期間の長短に関係なく譲渡所得から最高3,000万円まで控除ができる「居住用財産を譲渡した場合の3,000万円の特別控除の特例」があります。
• 被相続人が1人で住んでいた建物及びその敷地を相続により取得し、相続発生後に空き家となったその建物および敷地を売却した場合、譲渡所得の金額から最高3,000万円まで控除することができる「被相続人の居住用財産（空き家）に係る譲渡所得の特別控除の特例」があります。

不動産の相続に関する税金の計算は複雑で、不動産業者では専門外のため詳しく説明ができない分野です。相続に関する税金は税理士にお問い合わせください。

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